Что включает в себя текущий капитальный ремонт. Что входит в капитальный ремонт жилого дома.

В последнее время граждан Российской Федерации начал настойчиво интересовать вопрос, что входит в капитальный ремонт. Хотя эта тенденция вполне предсказуема, после недавно введенной законодательной поправки, по которой с 2014 года все собственники квартир в многоквартирных домах обязаны выплачивать взносы на капремонт. Давайте рассмотрим на что и в каких суммах будут выплачивать россияне денежные отчисления по новому закону.

Начнем с того, что платежи должны быть ежемесячными и их размер устанавливается каждым субъектом РФ в отдельности. Чтобы узнать актуальную для вас информацию, зайдите на сайт Регионального фонда капитального ремонта (естественно, вашего региона). Здесь же можно ознакомиться с законодательными актами, регулирующими ваши права и обязанности. У россиян есть всего две лазейки, чтобы не платить взносы на капремонт: если дом признан аварийным и подлежит сносу и если земля под домом приглянулась государственным служащим для муниципальных нужд. В последнем случае собственники квартир не только освобождаются от взносов с момента придания дому нового статуса, но получают обратно свои предыдущие платежи.

Что касается граждан с низкими доходами, о них тоже позаботились. Тем, кто получает субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, их увеличат пропорционально увеличению расходов по взносам на капитальный ремонт. В общем, государство обещает, что материальное состояние людей с низким уровнем доходов не пострадает.

Если вы приобрели жилье, бывший хозяин которого имеет задолженность по ежемесячным взносам на капитальный ремонт, то, как и в случае с задолженностью по коммунальным платежам, вы унаследовали долги вместе с квартирой и должны их оплатить. Кстати, размер взносов ежегодно пересматривается, так что перечитывайте иногда статьи Жилищного кодекса , а именно раздел IX , чтобы знать актуальную информацию.

Теперь давайте рассмотрим, что входит в капитальный ремонт. В принципе, почти все. За счет ежемесячных накоплений жильцы дома имеют право:

• отремонтировать и утеплить фасады и цоколи;
• отремонтировать и остеклить балконы и лоджии;
• заменить оконные и балконные заполнения на шумоизоляционные;
• заменить или отремонтировать водосток;
• отремонтировать пожарные лестницы;
• отремонтировать фундамент и подвалы;
• заменить или отремонтировать кровельное покрытие;
• привести в порядок вход в подъезд — отремонтировать или заменить двери и обустроить дверные площадки.

А также в капитальный ремонт входит:

• центральное отопление;
• вентиляция;
• водоснабжение;
• канализация и водоотвод;
• электрооборудование;
• мусоропроводы;
• противопожарные системы;
• внутридомовое газоснабжение;
• внутренняя отделка (в случае нарушения внешнего вида из-за проведения ремонтных работ по дому);
• благоустройство двора;
• лифты.

Кстати, в последнем пункте законодательством предусмотрено обеспечение доступности лифтов для инвалидов.

На нашем сайте вы можете скачать:

Теперь вы видите, что входит в капитальный ремонт практически любая работа, связанная с благоустройством общего жилого пространства. Поэтому ежемесячная плата, которую отдают владельцы жилых помещений, стоит того набора услуг, который им впоследствии обязаны предоставить. Если же у вас есть претензии по поводу любых вопросов, касающихся капитального ремонта, вы имеете возможность обратиться в Департамент капитального ремонта жилищного фонда вашего округа.

Проблемы, связанные с осуществлением капитального ремонта и содержанием объектов недвижимого имущества, являются насущными для правительственного аппарата и управляющих организаций. Серьезность задачи обусловлена повышением уровня ответственности граждан за содержание домов и ухудшением состояния жилищного фонда. Однако для начала следует выяснить, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома.

Понятие капремонта

Капитальный ремонт — это выполнение работ, направленных на ликвидацию конструктивных недостатков общего имущества владельцев в многоквартирном здании. К подобным мероприятиям также относится воссоздание или замена компонентов с целью улучшения общих свойств.

Стоит знать, что фонд капитального ремонта и другие ресурсы являются источниками расходов на проведение восстановительных работ.

Помимо капитального, проводится также Последний является совокупностью мероприятий, осуществляемых для предотвращения износа недвижимости и устранения незначительных повреждений.

Чаще всего текущий ремонт имеет плановый характер. Подобные работы проводятся достаточно часто и не требуют значительных денежных затрат.

Фонд капитального ремонта

Фонд капитально ремонта состоит из нескольких элементов. То есть он включает в себя взнос на капитальный ремонт, проценты, насчитанные за использование финансов со специализированного счета и уплаченные владельцами за невыполнение обязанностей по перечислению платежей.

Полученные средства могут быть использованы для решения нескольких задач. К примеру, для оплаты услуг по ремонту общей собственности. Помимо этого, деньги могут направлять на погашение займов по уже оказанным услугам либо разработку проектной документации.

Если строение пребывает в аварийном состоянии, то средства фонда идут на снос или реконструкцию здания. При этом решением этого вопроса занимаются владельцы недвижимости.

Взносы на капремонт

Взнос на капитальный ремонт общей недвижимости должен выплачиваться собственниками каждый месяц. Размер подобной выплаты указан в соответствующем нормативно-правовом документе. Следует помнить, что подобная выплата должна осуществляться по прошествии семи календарных дней. Также ее можно начинать после издания региональной программы по проведению восстановительных мероприятий. Взнос на капитальный ремонт не выплачивается в случае пребывания строения в аварийном состоянии.

Размер такого взноса зависит от количества этажей, срока эксплуатации, объема необходимых работ и принадлежности к конкретной муниципальной организации. Также владельцы на основании результатов общего совещания могут увеличить стартовый взнос на капитальный ремонт общего имущества.

Кроме того, органы власти должны регулярно анализировать размер минимального платежа. Это исследование зависит от уровня доходов населения и расценок на проведение восстановительных работ. Вычислить размер взноса достаточно просто. Для этого следует умножить общую площадь на ставку, которая указана в правовом акте.

Список работ

Законодательством утвержден реестр услуг, которые оказываются за счет имеющегося фонда. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? В соответствии с постановлением, работы по содержанию дома включают в себя проведение технического осмотра помещения и его элементов, подготовку к эксплуатации здания в различные периоды года и оказание дополнительных услуг. Работы по капитальному ремонту охватывают замену внутренних коммуникаций, например, системы водоснабжения, отопления и другое. Помимо этого, сюда можно отнести проверку лифтового оборудования, кровли, подвала и фасада.

Вместе с тем есть некоторые дополнения. В частности, проводятся мероприятия по утеплению стен, обустройству системы вентиляции и установке счетчиков.

Ремонт кровли

Существует несколько связанных с кровлей. В частности, могут проводиться мелкие восстановительные действия. К ним относится ликвидация незначительных дефектов кровли, например, обработка или замена единичных элементов конструкции.

А вот капремонт крыши является серьезной процедурой, которая включает в себя ликвидацию ветхого покрытия и устройство новой кровли из современных материалов. Такая работа проводится крайне редко, что связано с высокой стоимостью услуг.

Помимо этого, иногда требуется реконструкция кровли. Это становится необходимым в случае замены внешнего покрытия либо переустройства чердачного помещения. Подобная процедура чаще всего не имеет четких сроков. Ведь, по сути, это возведение новой конструкции.

Восстановительные работы на плоских крышах зачастую связаны с устранением протечек и пузырей в местах соединения кровельного ковра. Также осуществляется проверка стропильной системы. После чего обрабатывают специальным раствором, который предотвращает гниение.

Крыши, имеющие уклон, нуждаются в ремонте значительно реже. Это обусловлено особенностью конструкции. Перечень работ зависит от материала, из которого состоит крыша. К примеру, ремонтируют на месте. Здесь просто проводится замена поврежденных Конструкция из профлиста чаще всего подвержена воздействию коррозии. Этот дефект легко устраняется путем повторного окрашивания поверхности.

Рано или поздно каждое здание изнашивается под неумолимым влиянием времени и разрушительным воздействием атмосферных осадков. Говоря о многоэтажках, нас, прежде всего, интересует вопрос, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома?

Основные виды ремонта фасада многоквартирного жилого дома

Ремонт призван улучшать внешний вид и качество зданий, восстанавливая их исходные характеристики. С учетом структуры работ производят капитальный и косметический ремонты жилья. Во втором случае выполняют незначительную корректировку фасада, заделывают трещины и красят стены. При капитальном ремонте реставрируют разрушенные элементы конструкций, что может привести к кардинальным изменениям внешнего вида дома. В комплексных работах задействованы разнопрофильные специалисты: маляры, штукатуры, кровельщики и облицовщики.

Перечень работ, рассчитанных на ремонт фасада многоквартирного дома, зависит от состояния его стен. Иногда и поверхностный осмотр здания позволяет точно определить, что внешний косметический ремонт объекта нецелесообразен, а нужно именно основательное восстановление.

Однако суждение прохожего остается лишь его мнением, а для настоящей оценки состояния наружных стен многоэтажки всегда формируют комиссию. Туда обычно входят представители Регионального оператора и высшее руководство управляющей компании, представляющее сторону жильцов.

Немаловажно, если при осмотре здания будет присутствовать инициативная группа, созданная из нескольких собственников МКД.

Работы по капитальному ремонту фасада многоквартирного дома утверждаются, если обнаружены следующие дефекты:

• разрушение штукатурки на участке от 35%;
• оголение межпанельных или межблочных швов из-за нарушения и рассыпания утеплителя, что влечет за собой проникновение влаги внутрь помещений;
• деформация внешних водостоков и желобов, приводящая к повреждению фасада с попаданием на него дождя или снега.

Подобная ситуация с наружной отделкой и системами водостока требует срочного вмешательства.

Чем текущий ремонт фасада многоквартирного дома отличается от капитального

Обычный периодический ремонт фасада не относится к глобальному восстановлению, а совершается для поддержания внешних стен в надлежащем виде. Как правило, в него входят «поверхностные» процедуры:

• оштукатуривание отдельных участков фасада;
• шпаклевка и грунтовка этих мест;
• подкрашивание.

Капитальный ремонт фасада МКД требует больших финансовых затрат. Тем не менее собственники, постоянно следящие за должным состоянием общего имущества, расходуют деньги намного экономнее. Ведь своевременно заделанная трещина в фасаде никогда не превратится в зияющую дыру, устранение которой повлечет за собой большие проблемы и расходы.

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Если фасад здания уничтожен на 30% и более, его капитальный ремонт будет проводиться согласно требованиям СНИП. В этом случае потребуется полностью снять старое покрытие по всему периметру либо покрыть его сверху новым слоем.

Перечень работ капитального ремонта фасада многоквартирного дома содержит ряд комплексных мероприятий:

• утепление и финишная отделка всего периметра наружных стен здания;
• установка новых стеклопакетов на окна и балконы;
• утепление и внешняя отделка балконов (лоджий), включающая обновление слоя гидроизоляции, замену керамической плитки, установку новых или восстановление старых перил, ограждений, экранов;
• реставрация козырьков над входными дверями и балконами верхних этажей;
• обновление пожарных лестниц;
• реконструкция отмостки и укрепление стволов лифтовых шахт;
• ремонт водостоков и прочих коммуникаций.

Вообще капитальный ремонт фасада многоквартирного дома состоит из трех условных фаз.

Подготовка . До основания счищается старое покрытие, удаляется грязь и образовавшийся грибок с восстанавливаемой поверхности. Устраняются образовавшиеся трещины, обрабатываются швы и полностью оштукатуриваются стены.

Отделка . Этот этап подразумевает образование нового облицовочного слоя в виде краски, декоративной штукатурки, керамической плитки, камня, иных декоративных материалов. Также подлежат реставрации архитектурные детали. Одновременно можно выполнить монтаж вентилируемого фасада.

Смена функциональных частей фасада . При необходимости ремонтируются перегородки, козырьки, водостоки, стеклопакеты, декоративные витражи и другие элементы фасада.

Ремонт элементов фасада многоквартирного здания, противостоящий преждевременному разрушению

Образцы технической эстетики и элементы комфорта большинства зданий со временем становятся небезопасными для жизни. Бывает, что собственники МКД под расписку обязуются не пользоваться собственными балконами. Почему выступающие конструкции фасада и архитектурная лепнина ветшают и деформируются быстрее массивных стен? Как предотвратить обрушение фасадов?

Главной причиной раннего повреждения фасадных форм является нарушение гидроизоляционной защиты или негерметичное соединение со стеной, а иногда просто их неправильное выполнение.

Перечислим зоны, максимально подверженные разрушающей коррозии:

• Узел примыкания балконной плиты к стене.

Это место обычно герметизируют раствором цемента с песком. Однако по вполне объективным причинам данное соединение деформируется под воздействием температур. Это значит, что герметичность могут гарантировать очень эластичные мастичные герметики, в изобилии представленные на российском рынке.

• Обтекание балконной плиты дождевой и талой водой.

Зимними ночами вода замерзает, образуя трещины в защитном бетонном слое и активизируя тем самым коррозию арматуры. Продукты ржавления нарастают до объемов, превышающих исходную толщину арматуры, и отделяют защитный слой. Таким образом, идет непрекращающееся разрушение балконной плиты, нередко приводящее к печальным последствиям.

Чаще всего поврежденный балкон оштукатуривают раствором цемента с песком, после чего красят либо покрывают металлическим кожухом вместо восстановления гидроизоляционного покрытия и последующей герметизации участков соединения. В некоторых случаях при ремонте фасада многоквартирного дома даже срезают балконы или уменьшают до размера цветочниц.

Мнение эксперта

Как противостоять преждевременному разрушению

Лукинский О.А. ,

эксперт Центра инновационных технологий в строительстве при НИУ ВШЭ

Долгие годы натурных исследований показали, что привычные способы изоляции с применением ненадежных битуминозных материалов давно требуют замены. Небольшие по размеру конструкции со множественными примыканиями и сочленениями непрактично оклеивать рулонными покрытиями. Опираясь на данные исследований, специалисты ГАСИС и ЖКА России разработали «Указания по технологии ремонта балконов, лоджий, козырьков и других выступающих фасадных конструкций зданий полимерными материалами», в 1994 году утвержденные Госжилинспекцией.

• Ремонт балкона

Для надежности гидроизоляции лучше пользоваться мастиками вида БСКМ и БКМ из битум-каучука, в основе которых содержится бутилкаучук, хлорсульфированный полиэтилен, дивинилстирольный термоэластопласт и др. Кроме того, рекомендуются полиизоцианатные полимеррастворы, именуемые Лукарами. Например, грунтовка Лукар-ОП с полимерным раствором Лукар-ОХ ощутимо снижает трудозатраты, создавая отличную влагоизоляцию. Подобные составы имеют постоянную и высокую адгезионную прочность сцепления с камнем, бетоном, кирпичом, деревом, металлами, керамикой и асбестоцементом. Способ их использования во время ремонта фасада многоквартирного дома несложен.

Последовательность ремонта балкона такова (рис. 1, 2).

Рис. 1. Конструктивно-технологическое решение гидрозащиты и облицовки балкона Лукарами:

• 1 - балконная плита;
• 2 - стяжка-разуклонка;
• 3 - грунтовка Лукаром-ОП;
• 4 - Лукар-ОХ;
• 5 - слив-окрытие;
• 6 - облицовочная плитка;
• 7 - затирка стыков Лукаром-ОХ.

Рис. 2. Ремонт балкона:

• нанесение грунтовки Лукар-ОП;
• наклейка облицовочной плитки на Лукаре-ОХ;
• уплотнение стыков облицовки Лукаром-ОХ.

1. Удаляется пыль с поверхности плиты. При ее обратном уклоне производится стяжка. Все трещины и каверны хорошо очищаются от раствора, после чего пропитываются Лукаром-ОП, который втирается мягкой кистью в поверхность обрабатываемого бетона.
2. На затвердевшую поверхность при помощи прорезиненного шпателя слоем до 1,5 мм наносится Лукар-ОХ и тут же укладывается облицовочная плитка.

Предварительно подготовленные сливы-покрытия из металла, имеющие отворотные ленты, наклеивают посредством Лукара-ОХ перед укладкой облицовки.

При таком методе применяется универсальный гидроизоляционный раствор, выполняющий функции гидрозащиты вместе с приклеиванием покрытий и плиток. Данная изоляция добротна, а технология максимально эффективна с точки зрения экономии.

При проведении гидроизоляционных работ на входных и балконных козырьках последних этажей во время ремонта фасада многоквартирного дома практичнее вместо облицовочной плитки использовать светлый морозоустойчивый гравий толщиной примерно 5 мм.

• Крепление металлических открытий для защиты фасада здания от разрушения

К сожалению, карнизы разрушаются не реже балконов. Причина та же - отсутствие герметичности соединения покрытий, свесов и сливов с конструкциями домов. Классическая фиксация покрытий посредством гвоздей или дюбелей не может обеспечить эксплуатационной надежности, а главное – герметичности сцепки. Проникающая под покрытие атмосферная влага при замерзании коробит металл, что в свою очередь повреждает защищаемый карниз либо иную часть фасада и оградительной конструкции.

Строители и ремонтники часто применяют пристрелку металлических покрытий к деревянным брускам, заранее вмонтированным в штробу. Это трудоемкий и недолговечный метод, поскольку древесина со временем выгнивает, не гарантируя должной герметичности. Недавно компанией «Союзреставрация» в сотрудничестве с рядом других заинтересованных организаций разработан и удачно внедрен новый способ крепления металлических покрытий (рис. 3).

Рис. 3. Конструктивная схема герметичного крепления окрытия выступающих фасадных элементов самоклеящейся лентой Абрис® С-ЛБ:

• 1 - зона очистки поверхности;
• 2 - слой Лукара-ОП или ХСПЭ, укрепляющий окрываемую поверхность;
• 3 - лента Абрис® С-ЛБ;
• 4 - металлическое окрытие с отворотной лентой и слезником;
• 5 - антикоррозионное покрытие Лукаром-5 или ХСПЭ-лаком;
• 6 - лента Абрис® С-ЛБ, заблаговременно приклеенная к металлическому окрытию.

Очередность технологических действий выглядит так:

1. Предварительно в комфортных условиях очищается внутренняя сторона покрытия, затем по периметру тщательно обезжиривается. Полосой приклеивается лента С-ЛБ Абрис®. Ее ширина устанавливается проектировщиком. Готовое покрытие доставляется в место применения.
2. Покрываемая поверхность выравнивается, а по ее краям точно так же приклеивается подобная лента гораздо большей ширины (на 20–25%).
3. С обеих лент удаляется защитная бумага или пленка, и с легким нажимом на ремонтируемую поверхность укладывается покрытие.

При ремонте фасада многоквартирного дома давно пора использовать карнизы и лепнину из полимеров, таких как: фторопласты, стеклопласты, полиолефины. Пластические материалы быстро клеятся ко всем строительным материалам «жидкими гвоздями» и легко окрашиваются в любой цвет с одобрения архитектурного надзора. К тому же они легче по весу.

Какие особенности имеет ремонт и утепление фасада многоквартирного дома в том или ином случае

Реконструкция стен всегда имеет ряд особенностей, которые определяются материалами и технологиями их возведения.

Ремонт фасада кирпичного многоквартирного дома невозможен без детального обследования. При этом выявляется каждая трещина и малейшие повреждения кладки. Разграничиваются возможные участки повреждения стен с формированием примерного перечня требуемых материалов и объема будущих работ.

При больших масштабах повреждений важно найти их первопричину и ликвидировать источник разрушений.

Перед капитальным ремонтом кирпичной кладки она очищается от загрязнений, затем уже устраняются трещины. Наиболее крупные из них заполняются новым кирпичом небольшого размера и оштукатуриваются, мелкие удаляются шпатлевкой. Главная цель данных действий – не допустить проникновения влаги вглубь стены, чтобы предотвратить ее разрушение.

Восстановление деревянных фасадов отличается только обязательной проверкой присутствия вредных насекомых и истреблением их при необходимости. Для финального покрытия поверхностей применяются особые составы, специально предназначенные для построек из дерева и предупреждающие его разрушение.

Каменные или кирпичные стены чаще всего покрываются штукатуркой, которая предохраняет их от ветра, влаги и мороза. Однако для полноценной защиты стен здания ее состояние нужно поддерживать, своевременно выполняя капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Как обычно, он начинается с ориентировочного осмотра, обнаружения повреждений и оформления списка работ и материалов, требуемых для реконструкции. После этого частично или полностью снимается предыдущий слой штукатурки и создается новый.

Часто на зданиях встречаются вентилируемые фасады, состоящие из нескольких слоев. Прямо на стену крепится утеплитель, затем идет воздушная прослойка, а следом при помощи специального крепежа наносится облицовка. Подобная отделка весьма надежна и долговечна, но, безусловно, нуждается в систематическом ремонте. Традиционно проводится обследование для составления списка недостатков и повреждений, после чего непригодные к эксплуатации участки обновляются.

Мнение эксперта

Правильная технология ремонта стыков

Владимир Желнинский,

ведущий инженер Центра проектов в жилищной сфере и технической эксплуатации зданий и сооружений Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова

Ремонтируя стыки, нужно строго придерживаться технологии. Поврежденные места соединений очищаются от старой мастики . Если стык под ней выполнен качественно, а в смежных квартирах нет протечек и обмерзания, то очищать его не следует.

Если в процессе ремонта фасада многоквартирного дома выявлено, что нарушена целостность уплотнителя или раствора, возникли трещины и иные изъяны, стыки нуждаются в основательной расчистке. Далее в них помещается прокладка-уплотнитель (вилатерм, гернит, др.) с непременным обжатием 30-50% или укладывается плотный жгут бумаги на 5-7 см вглубь.

Бумажный жгут выполняет функцию опалубки при задувании соединения монтажной пеной. Без опалубки нельзя достичь одинаковой толщины утепления стыков, равно как и нужного параметра теплозащиты. После этого необходимо утеплить место соединения и заполнить пеной для внешних работ.

Герметизация стыков с их подготовительной очисткой выполняется поэтапно:

• освобождение стыка от прежней цементной замазки посредством бурильного электрического молотка либо бороздодела с пылесосом;
• создание упора из уплотнителя (гернит, вилатерм, пороизол, просмоленный канат) и прочего материала.

При ремонте фасада многоквартирного дома обжатый уплотнитель закладывается в очищенный стык (степень обжатия должна составлять 30-50% от его исходной толщины) методом закатки его роликом или деревянными ручными чеканами.

Если для просторных стыков одной прокладки со стандартным обжатием недостаточно, применяется до трех жгутов одновременно. Пространство между ними заполняется смоляной антисептической паклей для устойчивой фиксации жгутов и выравнивания поверхности под удобное нанесение герметика.

Застывающая мастика шприцом заливается в стыки слоем 2-2,5 мм (по цементной вкладке – 4 мм), после чего образованный пласт сглаживается шпателем. Нетвердеющая мастика наносится слоем 2-3 см.

Уплотнительные прокладки помещаются в отверстия стыков всухую без клеевой промазки. По длине их нужно соединять «на ус».

Идеальный вариант мастик - это двухкомпонентные полиуретановые и полимерные герметики.

Используемые мастики должны соответствовать сертификату ГОСТ Р, а также иметь заключение санэпидстанции. Поставляемые составы должны иметь документальное подтверждение качества вместе с инструкциями по их эксплуатации.

Все кромки и фаски внешних стеновых панелей, куда наносится герметик, должны быть сухими и чистыми.

Для нанесения строительной твердеющей мастики на один погонный метр стыка потребуется 5-7 минут при температуре воздуха 18-20°С.

• использовать кисть для нанесения твердеющих мастик;
• покрывать мастиками-герметиками влажные или пыльные поверхности;
• при смешивании компонентов двухсоставных отверждающихся мастик менять их пропорции, обусловленные паспортом материала, либо вливать туда растворитель и прочие вещества.

Чтобы защитить герметизирующие составы от атмосферного влияния, при ремонте фасада многоквартирного дома лучше использовать специальные виды покрытий, такие как: ПВХ, кумароно-каучуковые мастики и бутадиен-стирольные краски.

За чей счет осуществляется ремонт фасада многоквартирного дома

Здесь все однозначно: расходы жильцы оплачивают самостоятельно. Владельцы жилья в МКД образуют специальный фонд, куда вносят некоторую сумму каждый месяц.

Размер таких взносов устанавливается общим собранием собственников. Как правило, ОМСУ утверждается минимальная ставка, которая может быть повышена по итогам общего голосования.

При этом решение, за которое проголосует большинство, обязательно для выполнения всеми проживающими без исключения. Чем больше величина сбора, тем обеспеченнее будет счет на ремонт фасада многоквартирного дома. Это позволит намного расширить перечень ремонтных работ и внести в него пункты, нужные жильцам.

Если накопленной суммы окажется недостаточно для полновесного капремонта, региональный оператор снимет недостающие деньги со счетов остальных жилых зданий, реставрация которых запланирована на более поздние сроки. В дальнейшем этот заем будет погашаться переводом средств из последующих отчислений собственников МКД-должника.

Что делать, если жильцам нечем оплатить ремонт фасада многоквартирного дома? На этот вопрос отвечает ФЗ №185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Капитальный ремонт может осуществить муниципальный подрядчик, получив от собственников жилья и квартиросъемщиков необходимый пакет документов:

• Протокол решения общего собрания о проведении капремонта фасада многоэтажки.
• Одобренный список и стоимость работ.
• Заявление в управляющую организацию ТСЖ на капитальный ремонт и внесение здания в соответствующую муниципальную адресную программу реконструкции.

В этом случае капремонт частично финансируется из государственного бюджета, частично оплачивается муниципалитетом. Владельцы приватизированного жилья покрывают треть расходов, а за обычных квартиросъемщиков ведомственных квартир эту сумму погашает ОМСУ.

Чтобы все поданные документы были приняты к рассмотрению, жильцам МКД следует лично заняться оформлением заключения о техническом состоянии строительных конструкций и исправности инженерных систем (водостоки, пожарные лестницы, отмостки, облицовка стен и наружных шахт лифтов и др.).

Данный документ составляется компетентным специалистом с учетом выполнения проживающими в МКД всех норм и правил эксплуатации своего дома. Получив техзаключение, жильцы быстрее добьются разрешения на ремонт фасада многоквартирного дома согласно упомянутому Закону.

Мнение эксперта

4 аргумента против капитального ремонта МКД

В.С. Самошин,

председатель ТСЖ «ЯХРОМА-СБ» в Дмитровском районе Московской области, член московского совета партии «Яблоко»

1. Лечение без обследования и диагностики - преступление

Помните гениальное изречение Фаины Раневской, весьма актуальное для темы о ремонтах? «Что толку делать пластическую операцию? Фасад обновишь, а канализация все равно старая!!!».

Это недоверие может устранить ТЭЗ (техническая эксплуатация здания ). В ее технологической цепочке существует важное звено в виде капитального ремонта. Цель ремонта - реставрация или улучшение базовых физико-технических параметров здания и составляющих его элементов. Структуру КР МКД (капитального ремонта жилой многоэтажки) отражает рисунок.

• Содержание капитального ремонта

Очень важно, что в жилищном правовом поле (ЖК РФ, ФЗ №271 от 25.12.2012 г.) сейчас полностью отсутствует понятие ТЭЗ, а смысл КР упрощен до элементарного и представляется в виде ремонта (замены) частей здания и инженерных коммуникаций. Таким образом, законодатели задали ОМСУ неверное направление реальных действий, предваряющих КР МКД. Пренебрегая целью и ключевыми задачами ремонта, они свели его к простому освоению денег.

В итоге около четверти века жилищный фонд в основном никем не контролируется (по-современному - не мониторится). В этом не заинтересованы жилинспекции, управляющие компании, собственники жилья и общественность. Поэтому технические обследования, которые определяют физическую и моральную изношенность частей здания, не осуществляются.

Внедренные мною в 1989 г. обязательные эксплуатационные паспорта на все без исключения МКД не ведутся. Кроме того, многие УК пытаются «затерять» домовую техдокументацию, чтобы избавиться от причин для штрафов. Отсутствуют и полные пакеты проектно-сметных документов на капитальный ремонт строений. Тем не менее на совещании правительства Москвы в конце 2014 года заявлялись цифры: 31 600 домов квадратурой 243 000 000 нуждаются в КР, включая ремонт фасада многоквартирного дома.

• Кредитование под капремонт - удавка на шее малоимущих

Наше государство совместно с региональными властями активно старается выстроить систему льготного кредитования КР для нуждающихся в финансировании владельцев МКД, ведя речь о 12%-х ставках и даже меньше.

Я убежден, что кредитование под капремонт - это ошибочный путь, преждевременный, убыточный, антисоциальный и совсем не рыночный. Во время кризиса, уменьшения роста зарплат, нестабильности благосостояния семьи нужно искать другие способы финансирования для поддержания функциональности домов. Объясню. Сегодня с кредитованием населения и так большая проблема. Задерживается погашение каждой пятой ссуды, каждый десятый заем является безнадежным. Долги по кредитам имеют около 40 млн. граждан, что составляет более половины активного населения России. Сумма проблематичных кредитов приблизилась к триллиону рублей, а общая задолженность населения – 10 трлн. Кредитная нагрузка на граждан быстро растет, поэтому все чаще возникают предложения о реструктуризации и списании долгов.

Удивляюсь, как можно в этих безнадежных условиях наращивать кредиты, превращая население страны в должников на 30 лет вперед? Давайте вспомним, что такое кредит. Это своего рода механизм насильственного воздействия на должника. Вообще мировая практика не знает примеров принудительного сбора взносов на капремонт МКД. За рубежом это сугубо добровольное желание владельцев жилья. Так для чего превращать Россию в Зазеркалье, чтобы рождать все новые проблемы?

• Лукавая ставка 15 руб./кв. м

Как гласит законодательство, сумма взноса в фонд капитального ремонта не может превышать 6% от стоимости услуги ЖКХ. Разумеется, данная норма неточна, так как коммунальная услуга не имеет отношения к КР. Согласен, к модернизации здания относится, но только не к ремонту. А значит, при расчетах брать ее за основу не стоит.

Воспользуемся стандартными федеральными ставками для регионов нашей страны. В среднем правительство определило его как 7,7 рублей за квадратный метр, он именуется стандартом, однако носит только рекомендательный характер. Похоже, что для ориентации при расчетах. Муниципальные власти могут определять и собственные тарифы, чем, в отличие от множества регионов, сразу же воспользовалась Москва.

Вначале депутат Мосгордумы Ярослав Кузьминов, возглавляющий Высшую школу экономики с группой профильных ученых, выдвинул предложение по тарифу – 40 руб./м 2 , что впятеро превышает стандарт! Завязался торг за уменьшение ставки, в котором активно участвовали присутствующие эксперты, депутаты и авторитеты. Они быстро снизили ставку до 18 рублей. Традиционно, последнее слово осталось за городским мэром Сергеем Собяниным (15 руб./м 2), который объяснил это большим опытом удешевления городского строительства и капремонта на 25-30% от плановых расходов. Уточню, что 30% от 18 рублей это 12,6, а не 15. Вот такая нестыковка.

Выводы ясны: принятая в столице ставка на капремонт жилых зданий (15 руб./м 2) служит политическим инструментом, который требует пересмотра.

Итак, учитывая перечисленные выше аргументы, Московская программа капремонта жилых многоэтажек, подразумевающего и ремонт фасада многоквартирных домов, нуждается в полной и основательной перезагрузке.

Информация об экспертах

Лукинский О.А. , эксперт Центра инновационных технологий в строительстве при НИУ ВШЭ.

Владимир Желнинский, ведущий инженер Центра проектов в жилищной сфере и технической эксплуатации зданий и сооружений Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова.

В.С. Самошин, председатель ТСЖ «ЯХРОМА-СБ» в Дмитровском районе Московской области, член московского совета партии «Яблоко».

В соответствии с Федеральным законом «О капитальном ремонте многоквартирных домов», собственники обязаны самостоятельно оплачивать работы по капитальному ремонту всего дома. А региональные власти должны в обязательном порядке обеспечить своевременное выполнение всех предусмотренных работ.

Данным законном предусмотрены также виды ремонтных работ и перечень помещений в многоквартирном доме, в которых они должны проводиться.

Капитальный ремонт дома — это замена или восстановление конструкций дома или их элементов. То есть, в рамках капитального ремонта должны быть реконструированы или заменены на новые те участки эксплуатации, которые морально устарели или могут стать причиной разрушения здания.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома:

1. Фасадные и фундаментные работы.
2. Замена инженерно-технических коммуникаций.
3. Ремонт лифтов.
4. Кровельные и подвальные работы.
5. Установка общедомовых приборов учета.
6. Монтаж вентиляционных систем.
7. Ремонт внутри подъезда.

Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

По сути, новый закон разграничил обязанности и ответственность за проведение капитального ремонта многоквартирных домов между собственниками и региональной властью. При этом, региональной власти выделяется организаторская и контролирующая функция, а собственникам – сбор средств для оплаты работ по ремонту.

С вступлением закона в силу все субъекты федерации обязаны были в кратчайшие сроки подготовить нормативную документацию в соответствии с программой капитального ремонта.

Каждый субъект РФ обязан:

1. Разработать и принять региональный перечень работ, входящих в капитальный ремонт дома, определить и установить их сроки.
2. Определить регионального оператора (фонд, в котором будут накапливаться, и из которого будут использоваться средства на капитальный ремонт).
3. Принять документы, устанавливающие порядок работ, минимальную сумму взносов, назначить орган по контролю за выполнением работ и расходованием денег.

В свою очередь, собственники многоквартирного имущества проводят собрание, на котором устанавливают, где будут храниться деньги, переданные ими на капитальный ремонт.

По закону собственники могут выбрать банк, которому доверят свои средства или передавать их в фонд регионального оператора.

Если собственники не могут самостоятельно определить форму хранения денег, то за них это решение принимает орган муниципальной власти.

Кто оплачивает?

До того, как закон вступил в силу, работы по ремонту конструкций многоквартирных домов оплачивались из Фонда реформирования ЖКХ. Теперь же этот фонд несет ответственность только за переселение жильцов из ветхого и аварийного фонда.

Плата за капремонт возложена на собственников квадратных метров в многоквартирных домах. Оплата капремонта является обязательным пунктом в ежемесячной платежке за услуги ЖКХ, ее размер определяется в каждом регионе индивидуально.

От взносов на капремонт освобождаются жильцы:

1. Аварийных домов.
2. Домов, земельный участок под которыми принято изъять в пользу государства.
3. Квартиры которых находятся в муниципальной собственности.

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома рассчитывается, исходя из среднего дохода в регионе. В среднем по стране он составляет 6-7 руб. за каждый квадратный метр собственности. Взносы могут отличаться в разных категориях жилья, находящихся в одном регионе.

Жильцы, которые не являются собственниками, то есть живут в неприватизированных квартирах по договору социального найма, не имеют права участвовать в организационных собраниях, а именно не могут вносить предложения по капитальному ремонту и голосовать.

Еще одна важная деталь, если часть собственников многоквартирного дома систематически не оплачивает взносы на капитальный ремонт, это не снимает с них ответственности. Недостающая сумма ни в коем случае не может быть взята из средств добропорядочных жильцов, но может быть взыскана в судебном порядке по закону.

Когда делается?

Для того чтобы в доме был проведен капитальный ремонт, необходимо для начала определиться, какой вид работ нужен и что послужило причиной к выполнению капремонта.

В ряде случаев может оказаться, что зданию необходим текущий ремонт, а не капитальный, что существенно меняет сроки его проведения и финансирование:

1. Инициатива жильцов. Чтобы провести капитальный ремонт дома по инициативе жильцов, нужно созвать собрание собственников. Во время собрания установить, какие именно работы необходимо сделать в доме и провести голосование. Если «за» капремонт голосует более 2/3 собственников, то составляется протокол с подробными требованиями по предполагаемым работам. Протокол передается в Управляющую компанию, которая согласует его с жилищной инспекцией. Последняя инстанция назначает сроки ремонта и производит расчет его стоимости. Если жилищная инспекция не согласна с необходимостью проведения капремонта или согласна на ограниченный вид работ, можно заказать независимую экспертизу, которая подтвердит обоснованность капитального ремонта. Экспертиза делается платно.
2. Аварийная ситуация. Может произойти так, что в доме не были запланированы никакие работы по капитальному ремонту, но их необходимость появилась вследствие аварии. Авария в понимании Управляющей компании — это прорыв труб водоснабжения, канализации или отопления с вытеканием жидкости. Работы по устранению причин аварии и замене прорванных трубопроводов проводятся за счет средств капитального ремонта в самые кратчайшие сроки. То есть, если потек стояк с горячей или холодной водой, его должны немедленно заменить, а не ремонтировать, накладывая многочисленные хомуты.
3. Плановый ремонт. Плановый или текущий ремонт – это отдельная строка расходов домовладения. Строка «текущий ремонт» указана в платежках за жилищно-коммунальные услуги, и жильцы вносят по ней свои деньги. Поэтому текущий ремонт не относится к капитальному и выполняется планово, в зависимости от износа конструкций или элементов здания. В плановый ремонт входят такие работы, как очистка труб, замена скоб, лестниц, перил, дверей, разбитых стекол, обслуживание арматуры строения, косметический ремонт.

Отличия текущего ремонта

Главное отличие текущего ремонта от капитального – это возможность его проведения без отрыва здания от эксплуатации. То есть, если ремонтные работы на трубопроводе ГВС не требуют отключения всех жильцов, значит ремонт текущий. То же самое касается и работ на трубопроводе отопления или электроснабжения.

Текущий ремонт многоквартирного дома проводится периодически и достаточно часто, кроме того, работы по проведению планового ремонта менее затратны, чем капитального.

Следует помнить, что эти два вида ремонтов имеют разные источники финансирования. Виды работ по текущему и капитальному ремонту оговорены в законе и строго регламентированы.

Сайт фонда

Все, что связано с капитальным ремонтом многоквартирных домов и не только, можно найти на официальном сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ по адресу http://www.fondgkh.ru /

Это удобный, не требующий регистрации сайт, на котором можно посмотреть такую информацию, как:

1. Какие заявки сделаны в фонд?
2. Документы, бланки и правила их заполнения.
3. Формы заполнения отчетов.
4. Перечень кредитных организаций страны, в которых можно открыть счета для фонда капремонта.
5. Подробная информация о материалах и технологиях современного ремонта многоквартирных зданий.
6. Нововведения в документации.

На сайте постоянно появляются новости ЖКХ из всех регионов страны. Кроме того, здесь указан телефон «Горячей линии», по которому можно получить ответы на интересующие вопросы.